东莞市公共租赁住房管理办法(征求意见稿)

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东莞市公共租赁住房管理办法

  (征求意见稿)

  第一章 总则

  第一条 (制定目的和依据)为加强对公共租赁住房的管理,根据《公共租赁住房管理办法》(建设部令第11号)、《广东省城镇住房保障办法》(省政府令第181号)、《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)、《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(粤府办〔2010〕65号)、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 (适用范围) 本办法适用于本市行政区域内公共租赁住房的建设、分配、运营、管理和监督工作。

  第三条 (概念释义)本办法所称公共租赁住房,是指限定建设标准和租金水平,面向符合条件的本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在本市稳定就业的外来务工人员、新入户人才出租的保障性住房。

  公共租赁住房通过新建、改建、购买、长期租赁等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

  公共租赁住房可以是成套住房,也可以是宿舍型住房。

  第四条 (部门职责)市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)负责本市的公共租赁住房审批、分配及管理等工作。市发改、民政、财政、社保、国土、规划、住房公积金管理、人力资源、税务、公安、银监等部门按照职责分工,协助做好公共租赁住房管理工作。

  各园区、镇街住建部门具体负责辖区内公共租赁住房的规划、资金、房源筹集、申请受理、审核、公示、分配管理等工作。各村(居)委会、企事业单位应当配合调查申请家庭的收入、住房及资产等情况,并出具相关证明。

  第五条 (举报投诉) 任何组织和个人对违反本办法的行为都有权进行举报、投诉。住建部门接到举报、投诉,应当依法及时核实、处理。

  第二章 建设

  第六条 (建筑标准)新建公共租赁住房以满足基本居住需求为原则,应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应执行国家宿舍建筑设计规范的有关规定。

  第七条 (供地方式)公共租赁住房的建设用地纳入本市土地利用年度计划和住房保障规划年度实施计划,在申报年度用地指标时单独列出,予以重点保障,确保供应。

  政府投资公共租赁住房的建设用地,采用划拨的方式供应;企事业单位投资公共租赁住房的建设用地,在符合城乡规划的前提下,经批准可以按照集约用地的原则,利用自有存量土地建设。

  第八条 (资金来源) 政府投资的公共租赁住房的资金来源主要包括:

  (一) 中央和省安排的专项补助资金;

  (二) 财政年度预算安排资金;

  (三) 每年土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排的资金;

  (四)提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;

  (五) 出租公共租赁住房及配套设施回收的资金;

  (六) 社会捐赠的资金;

  (七) 可以纳入的其他资金。

  第九条 (房源类型) 公共租赁住房房源,包括以下类型:

  (一)政府投资建设、购买或租赁的住房;

  (二)普通商品住房开发项目中按照一定比例配建的住房;

  (三)各开发区和产业园区集中配套建设的住房;

  (四)单位自筹建设的住房;

  (五)社会赠予政府的住房;

  (六)其他途径筹集的住房。

  第十条 (配套设施) 政府投资建设的公共租赁住房项目应按城市规划设计要求配建一定比例的商业服务设施。

  第十一条 (配建要求)商品住房开发项目中配套建设公共租赁住房的,总建筑面积、套数、套型建筑面积和比例、建设标准、房屋权属等事项应在国土部门的出让条件中明确,并在土地出让合同中约定。

  第十二条 (园区筹建)外来务工人员集中的开发区和园区,由各区统筹规划,按照集约用地集中建设的原则,可政府直接配建,也可以由政府有偿提供土地,企业自筹资金建设公共租赁住房,土地出让条件中应约定所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等,明确只租不售。

  第十三条 (单位自建)在符合城乡规划的前提下,经依法批准并办理有关用地手续,企事业单位可以按照集约用地的原则,利用自有存量土地建设公共租赁住房。

  第十四条 (房产权属)公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”,并在不动产登记证书上载明公共租赁住房性质;属于共有的,应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下,投资者权益可以依法转让。

  第十五条 (税费减免)公共租赁住房建设一律免收各项行政事业性收费和政府性基金,公共租赁住房建设、购买、运营等环节符合税收减免的,按照相关减免税收政策规定办理。

  第三章 申请与审核

  第十六条 (家庭认定)本市中等偏下收入家庭住房困难家庭申请公共租赁住房的,原则上以家庭为单位。申请家庭应当推举1名具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人。申请人与共同申请的家庭成员之间应当具有法定赡养、扶养、抚养关系。

  家庭划分按以下标准执行:

  (一)夫妻双方及未婚子女构成一个家庭;

  (二)已婚子女与直系亲属独立分户,构成一个家庭;

  (三)年满60周岁的申请人需与子女共同申请,孤寡老人可单独申请;

  (四)与申请人同住且存在法定赡养、抚养、扶养关系的,经村(居)委会证明,可作为家庭成员共同申请;

  (五)离异或丧偶不带子女的人员、年满30周岁的未婚人员可视为一个家庭。

  符合廉租住房、经济适用住房条件的家庭申请住房保障的,其家庭划分参照上述标准执行。

  第十七条 (中等偏下收入家庭申请条件) 同时具备下列条件的本市中等偏下收入家庭可以申请公共租赁住房:

  (一)申请人及共同申请的家庭成员应具有本市户籍,且在本市工作或居住;申请人未年满18周岁的子女,非本市户籍但在本市生活和居住,可作为共同申请的家庭成员;

  (二)申请当月及申请当月前12个月家庭人均月收入都在本市当年最低生活保障线4 倍以下(含4倍);

  (三)家庭人均资产在本市当年最低生活保障线年标准20倍以下(含20倍),人均资产认定按《东莞市最低生活保障实施办法》的规定执行;

  (四)无自有住房,或者自有住房人均建筑面积低于18平方米;

  (五)申请人及共同申请的家庭成员未享受过购买经济适用住房、人才住房及房屋修葺等优惠政策。

  第十八条 (新就业职工申请条件) 同时具备下列条件的新就业职工可以申请公共租赁住房:

  (一)申请人在本市用人单位工作并签订1年及以上劳动合同,该单位在本市为其缴纳社会养老保险、缴存住房公积金;

  (二)新参加工作未满5年(以全日制学历毕业的次月起计算);

  (三)申请人及其配偶在本市无自有住房;

  (四)未享受过购买经济适用住房、人才住房及房屋修葺等优惠政策;

  (五)非本市户籍的申请人同时需符合以下条件:具有全日制本科及以上学历,或具有大专学历或中级技工及以上职业资格且被行业主管部门认定为行业急需人才。

  第十九条 (外来务工人员申请条件) 同时具备下列条件的外来务工人员可以申请公共租赁住房:

  (一)申请人在本市工作及参加社会养老保险逐月缴费累计满5年;

  (二)在本市用人单位工作并签订1年及以上劳动合同,该单位在本市为其缴纳社会养老保险、缴存住房公积金;

  (三)申请人及其配偶在本市无自有住房;

  (四)未享受过购买经济适用住房、人才住房及房屋修葺等优惠政策。

  第二十条 (新入户人才申请条件) 同时具备下列条件的新入户人才,可以申请公共租赁住房:

  (一)自本办法实施之日起通过人才入户方式将户籍迁入本市,且户籍迁入本市未满3年;

  (二)在本市用人单位工作并签订1年及以上劳动合同,该单位在本市为其缴纳社会养老保险、缴存住房公积金;;

  (三)具有全日制本科及以上学历;

  (四)申请人及其配偶在本市无自有住房;

  (五) 未享受过购买经济适用住房、人才住房及房屋修葺等优惠政策。

  第二十一条 (申请材料设定原则)本市中等偏下收入家庭、新就业职工、外来务工人员、新入户人才申请公共租赁住房所需提交的材料目录,由市住建局按照方便群众办事的原则、根据信息核查的实际需要,另行制订并在东莞建设网公布,对可以通过部门间信息共享的方式完成核查的,原则上不要求申请人提交相应证明材料。

  第二十二条 (中等偏下收入家庭申请和审批程序) 本市中等偏下收入家庭申请公共租赁住房的,按照以下程序进行:

  (一)申请人在东莞建设网下载并如实填写《东莞市公共租赁住房保障申请表》(以下简称《申请表》),到户籍所在园区、镇街住建部门提交申请表和所需材料。

  (二)园区、镇街住建部门收到申请材料后,对申请材料齐全的,予以受理,并出具受理回执;对申请材料不齐全的,一次性告知申请人需要补齐的全部材料。

  (三)园区、镇街住建部门自受理申请之日起15个工作日内,就申请材料显示的家庭情况是否符合规定条件提出审核意见。将经审核符合条件的申请家庭情况通过网络、电视、张贴等方式进行公示,公示时间为10日。

  在审核、公示期间,园区、镇街住建部门会同园区、镇街民政部门及当地村(居)委会可以采取入户调查、邻里访问以及信函索证等方式,对申请家庭户口、收入、资产、住房等情况进行调查。调查完毕,材料由村(居)委会加具意见后转送园区、镇街民政部门,园区、镇街民政部门加具意见送回园区、镇街住建部门。申请人户籍所在地和实际居住地不一致的,实际居住地村(居)委会应配合调查、核实,实际居住地和户籍所在地村(居)委会应当同时组织公示。

  公示无异议或异议不成立的,且调查结果与填报情况相符的申请家庭,园区、镇街住建部门将其申请材料报送市住建局。对不符合条件的,书面通知并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可向市住建局申请复核。

  (四)市住建局在收到园区、镇街住建部门上报的申请材料10个工作日内,将经审核符合条件的申请家庭情况在东莞政府网、东莞建设网等媒体上进行公示,公示时间为10日。公示无异议或异议不成立的,登记为公共租赁住房轮候对象,并统一在东莞建设网上公告。

  市住建局会同税务、银行、车辆管理等部门对申请家庭的银行资产、计税收入、车辆登记等收入、资产信息进行核查。核查期间,审核、公示、轮候程序正常进行;核查发现申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料的,终止审核、公示、轮候程序。

  符合廉租住房条件、经济适用住房条件的家庭,其住房保障申请程序参照上述程序执行。

  第二十三条 (新就业职工、外来务工人员、新入户人才申请和审批程序) 新就业职工、外来务工人员、新入户人才申请公共租赁住房的,按照以下程序进行:

  (一)申请人在东莞建设网下载并如实填写《东莞市公共租赁住房保障申请表》(以下简称《申请表》),到工作所在园区、镇街的住建部门提交申请表和所需材料。

  (二)园区、镇街住建部门收到申请材料后,对申请材料齐全的,予以受理,并出具受理回执;对申请材料不齐全的,一次性告知申请人需要补齐的全部材料。

  (三)园区、镇街住建部门自受理申请之日起15个工作日内,就申请材料显示的申请人情况是否符合规定条件提出审核意见。将经审核符合条件的申请人情况通过网络、电视、张贴等方式进行公示,公示时间为10日。

  在审核、公示期间,园区、镇街住建部门应当会同有关部门对申请人的工作、住房、购买社保、缴存住房公积金等情况进行调查。

  公示无异议或异议不成立的,且调查结果与填报情况相符的申请人,园区、镇街住建部门将其情况报送市住建局。对不符合条件的,书面通知并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以向市住建局申请复核。

  (四)市住建局应当在收到园区、镇街住建部门报送的申请人情况之日起10个工作日内,将相关申请人情况在东莞政府网、东莞建设网等媒体上进行公示,公示时间为10日。公示无异议或异议不成立的,登记为公共租赁住房轮候对象,并统一在东莞建设网上公告。

  第二十四条 (属地原则)在开发区和园区内由政府直接配建或引导投资主体建设面向用人单位或者区内就业人员配租的公共租赁住房,可由开发区和园区自行制定辖区房源的申请、分配及管理细则,报市住建局备案后,向社会公布并实施。

  第四章 轮候与配租

  第二十五条 (轮候原则) 登记为轮候对象的申请人,应到园区、镇街住建部门进行意向登记,在轮候期内安排公共租赁住房,轮候期不超过5年。

  第二十六条 (配租方案制定程序)公共租赁住房房源确定后,属市投资的,由市住建局制定配租方案并通过东莞建设网向社会公布;属园区、镇街投资的,由园区、镇街住建部门制定配租方案报市住建局备案,并同时通过园区、镇街政府网向社会公布。

  配租方案包括房源的位置、数量、户型、面积,租金标准,供应对象范围等内容。

  第二十七条 (轮候复审原则)配租方案公布后,市、园区、镇街住建部门会同有关部门,在20个工作日内对供应对象范围内轮候超过1年的轮候对象进行复审。对不再符合规定条件的,应取消保障资格并书面告知。

  第二十八条 (选房原则和合同期限)房源分配采取公开摇号等方式确定配租排序,配租对象按照配租排序选择公共租赁住房。公共租赁住房租赁合同由申请人与房源的所有权人或者其委托的运营单位签订,具体如下:

  (一)本市中等偏下收入家庭、外来务工人员的合同期为3年,到期后可通过年审续租;

  (二)新就业无房职工的合同期按以下公式计算:合同期=5年-毕业年限,到期后符合其他保障类别的可通过年审续租;

  (三)新入户人才合同期为3年,到期后不再续租。

  第二十九条 (放弃资格规定) 配租对象放弃选择公共租赁住房或选房后放弃签订公共租赁住房租赁合同的,视为放弃保障资格,2年后方可重新申请。

  第三十条 (保障类别)向社会公开配租的公共租赁住房的供应对象为本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工、在本市稳定就业的外来务工人员和新入户人才。

  供应对象中符合经济适用住房条件的住房困难家庭可选择租赁补贴方式解决住房问题,具体标准参照廉租住房的租赁补贴计算方法。

  第三十一条 (租金制定原则) 公共租赁住房的租金标准,由市住建局会同市发改局、市财政局按照以下规则制定,并向社会公布:

  (一) 符合廉租住房条件的本市低收入住房困难家庭,租金按廉租住房租金标准收取;

  (二) 符合经济适用住房条件的本市低收入住房困难家庭,租金按本市公有住房租金标准收取;

  (三)超出经济适用住房申请条件的本市中等偏下收入住房困难家庭,租金按照不超过房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金的60%确定;新就业无房职工、外来务工人员、新入户人才,租金按照不超过房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金的80%确定。

  以上计收比例根据经济社会发展、保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况适时进行调整。

  在开发区和园区内由政府直接配建或引导投资主体建设的公共租赁住房的租金标准,由开发区和园区在政府指导价范围内自行制订,并向社会公布。

  第三十二条 (优先对象)符合住房保障条件的低保家庭和优抚对象、单亲特困母亲家庭、孤老及中重度残疾人(一、二、三级)等特殊困难家庭,以及政策规定其他急需救助的家庭可优先安排选房。

  第三十三条 (货币化改革)稳步开展公共租赁住房货币化改革,逐步推行住房租赁补贴。租赁补贴发放对象范围、补贴标准、发放程序等内容,由市住建局另行制定,报市政府同意后向社会公布,并根据社会经济发展情况适时调整。

  第五章 管理与监督

  第三十四条 (资金收支原则)政府投资的公共租赁住房及配套商业服务设施的租金收入和其它经营性收入纳入住房保障资金专户,按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定,实行收支两条线管理。

  政府投资的公共租赁住房及其附属设施、物业共用部分、共用设施设备的运营管理和维修养护费用从住房保障资金中列支,不足部分由财政预算安排解决。

  第三十五条 (承租费用)承租人应当按时交纳政府规定的公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、物业服务等费用。相关单位严格按照规定标准收取上述费用,并按照有关规定做好收费公示工作。

  第三十六条 (禁止装修) 承租人不得擅自对所承租的公共租赁住房进行装修。

  第三十七条 (合同解除)承租人有下列情形之一的,住建部门取消承租人保障资格,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位根据合同约定解除合同并收回住房:

  (一)无正当理由连续6个月以上闲置住房的;

  (二)无正当理由连续 2个月或者累计6个月以上未缴纳租金的;

  (三)擅自互换、出借、转租、抵押所承租住房的;

  (四)将所承租住房用于经营性用途或者改变使用功能的;

  (五)破坏或者擅自装修所承租住房的;

  (六)租赁期内,通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房不再符合保障条件的;

  (七)法律、法规规定或者合同约定的其他违法、违约情形。

  拒不腾退的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退住房并追缴累计拖欠的租金及其他费用。

  第三十八条 (续租程序及要求)租赁期届满需要续租的,承租人应当在租赁期满3个月前主动向园区、镇街住建部门提出申请,如实申报家庭收入、资产、家庭人口和住房变动等情况,园区、镇街住建部门会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核后报市住建局。经审核符合条件的,准予续租,并签订续租合同。

  承租人有下列情形之一的,住建部门取消承租人保障资格,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位收回住房:

  (一)租赁期满但未按规定提出续租申请的;

  (二)提出续租申请,但在租赁期满未按要求提供完整的家庭人口组成、收入、资产及自有房产等续租材料的;

  (三)经审核不符合续租条件的。

  第三十九条 (腾退要求) 公共租赁住房被腾退的,承租人应当自收到解除合同或者终止合同通知之日起30日内搬迁,并办理相关手续。

  有正当理由无法按期搬迁的,住建部门可给予最长不超过6个月的搬迁期,搬迁期内租金按照房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金缴纳。搬迁期满,承租人必须腾退住房。

  搬迁期满,承租人拒不腾退住房的,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼,要求承租人腾退公共租赁住房,并按照房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金的2倍缴纳租金。

  第四十条 (腾退程序) 承租人在租赁合同期内需腾退公共租赁住房的,按照以下程序进行:

  向公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位提出书面申请,获得同意后,承租人可腾退公共租赁住房,公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位将退房情况报住建部门备案;

  腾退公共租赁住房时,应当结清水、电、气、物业服务及其他应当由承租人承担的费用。

  第四十一条 (禁止经纪业务) 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

  第六章 法律责任

  第四十二条 (行政机关责任)住建部门及其工作人员在公共租赁住房建设、管理工作中不履行本办法规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十三条 (权属和运营主体责任)公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法,有下列行为之一的,由市住建局责令限期改正,并处以3万元以下罚款:

  (一)向不符合条件的对象出租公共租赁住房的;

  (二)未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的;

  (三)改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途,以及配套设施的规划用途的。

  公共租赁住房的所有权人为行政机关的,按照本办法第四十二条处理。

  第四十四条 (申请人责任)不符合条件的申请人隐瞒或者虚报人口、户籍、年龄、婚姻、收入、资产和住房等状况,或者采取不正当手段,申请保障房或者租赁补贴,由市住建局驳回其申请并处以1000元以下罚款,自驳回申请之日起10年内不予受理其住房保障申请。

  符合条件的申请人有上述违法行为的,由市住建局驳回其申请并处以1000元以下罚款,自驳回申请之日起3年内不予受理其住房保障申请。

  以欺骗、贿赂等不正当手段,登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的,由市住建局处以1000元以下罚款,记入公共租赁住房管理档案;登记为轮候对象的,取消其登记;已承租公共租赁住房的,责令限期退回所承租公共租赁住房,并按房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金补缴租金,逾期不退回的,可以依法申请人民法院强制执行。

  申请人存在前款情形的,自退回公共租赁住房之日起10年内不得再次申请公共租赁住房。市住建局将违反规定的申请人名单在东莞政府网和《东莞日报》上进行公示,申请人构成犯罪的,依法追究刑事责任。对出具虚假证明的组织和个人,由市住建局提请相关部门依法追究相关责任人员的责任,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十五条 (承租人责任)承租人因本办法中第三十七条规定的行为而被责令退回公共租赁住房的,由市住建局责令其按房屋所在地同区域、同地段、同品质普通商品住宅平均租金补缴从违法行为发生之日起的租金,记入公共租赁住房管理档案,处以1000元以下罚款;有违法所得的,处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款;承租人自退回公共租赁住房之日起5年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的,依法承担赔偿责任。

  第四十六条 (房地产中介及从业人员责任)房地产经纪机构及其经纪人员违反本办法第四十一条规定,提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务的,依照《房地产经纪管理办法》第三十七条,由房管部门责令限期改正,记入房地产经纪信用档案;对房地产经纪人员,处以1万元以下罚款;对房地产经纪机构,取消网上签约资格,处以3万元以下罚款。

  第七章 附则

  第四十七条 (解释部门) 本办法由市住建局负责解释。

  第四十八条 (有效期限) 本办法自 年 月 日起实施,有效期至 年 月 日。

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