清算土地增值税将加快土地的开发和转让。

    2007年1月17日国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》, 成为了新年伊始的一枚“重磅炸弹”，引起了全国房地产的震荡 ，《通知》明确房地产开发企业土地增值税将进行清算式缴纳，这表明此前实行的“预征”为主的土地增值税缴纳方式宣告结束，今后土地储备多、开发周期长、产品附加值大的开发商面临的土地成本压力会明显加大，而东莞自去年上半年就加大了力度处置闲置土地，“处闲”和《通知》一前一后围追堵截般将东莞的房地产商们围在了中间，使得其会进一步加快囤积土地的开发和转让速度。

　　东莞地税局:

　　尚未收到省下发的相关通知

　　《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。同时，《通知》明确，土地增值税以房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　记者在日前就此致电东莞市地税局询问土地增值税相关事宜，东莞市地税局有关负责人回应，目前仅是通过媒体得知相关消息，地税局尚未收到省里正式转来的文件通知，估计省局要根据广东的具体情况再下发实施通知，而东莞则会根据省局的文件，结合东莞的实际来进行操作和实施，至于税款的清算征收标准，一定会按照国家税务总局制定的标准实施。由于现在还没接到通知，所以暂时无法回答具体操作事宜。

　　发展商反应：

　　加快囤积土地的开发和转让速度

　　以万科地产为代表的部分地产上市公司在国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》后，曾一度被该消息所影响，地产股出现全面下挫，但两天之后市场信心恢复，股市方面影响不大。

　　而万科地产在《通知》下发之后第二天就立即发布公告，表示该通知只是进一步明确了土地增值税清算规则和方法，在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定无重大变化，而万科早已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并在以往年度业绩中作了相应的成本预提，因此2006年度净利润的预期不会受到影响。

　　万科方面强调，因为公司一直以来都是以开发普通住宅为主，对新项目的发展也考虑到土地增值税的因素，因此从整体而言土地增值税对万科的影响较少。

　　清算土地增值税的消息发布后，东莞开发商对该通知的态度是既谨慎又重视，许多开发商都仔细研究了征收的具体标准。部分开发商表示，清算征收土地增值税无疑会增加开发商日后的开发压力和开发成本预算，相信大部分公司都会或多或少交土地增值税，对于东莞那些早期不是通过土地交易市场拿了许多地的开发商以及目前囤积土地较多的开发商而言，征收土地增值税对他们十分不利，具体影响就是进一步加快这些囤积土地的开发和转让速度。

　　专业人士:

　　对房价的推动影响不大

　　东莞中原物业顾问有限公司研究部经理车德锐表示，向开发商征收土地增值税对市场房价的推动影响不会很大，也不会对整体楼市造成太大冲击，但肯定是日后开发商定价时必须考虑的因素之一。

　　根据这次征收土地增值税的计算方法分析，房价定得越高，其最终的增值率会越大，被计征高税的可能性会越高，因此明智的开发商与其通过拉升房价把土地增值税转嫁到购房者身上，不如还利于民，以适合市场需求的价格销售商品房，加速资金的回笼速度。车德锐认为，在高房价高税收的经济杠杠下，相信市场房价不会有太大波动，而最大可能推动房价的因素还是市场供需的关系问题。

　　深圳市德思勤置业有限公司东莞分公司副总经理卢彬认为，2006年房价飙升的主要原因，一是土地成本逐年上涨，二是与人民币上调刺激国际市场，大量外资进入地产投资市场。而导致楼价高居不下的主要原因是调控政策没有真正打压到投资市场，如果能够对持有多套房产的投资者征收物业持有税，对豪宅购买者征收高额物业税，相信投资者会锐减，楼市价格一定会掉下来。但楼价跌不代表房地产市场会萧条，反而会逼使真实的市场需求上升，继续促进地产的良性发展。

　　卢彬表示，要让房地产健康发展下去的一个基础就是，国家要做好屋宇的再分配机制，加大经济适用房和廉租房的建设力度和合理分配，将相关机制落到实处，让大部分中低收入者真正实现“居者有其屋”。商品房既然是商品就要让它在市场合理流通，房价由市场去说话，只要增加投资者和富人阶层的物业税收，楼市的价格就能够控制在一个合理有序的范畴。

　　市民:

　　担心会进一步推动房价的上涨

　　目前东莞市民对向开发商征收土地增值税一事知道的人不多，少数知道该通知的市民都比较担心政策的出台会进一步推动房价的上涨。在南城某外资厂工作的赵先生表示:“征收土地增值税等于加大开发商的土地成本，削弱企业的利润，在这种情况下，开发商肯定会想方设法把这部分成本通过某种途径消化掉或者转嫁到购房者身上，提高房价就是一个手段。”

　　相关链接

　　土地增值税计征办法

　　A=销售收入

　　B=(土地成本+建安成本)×1.3+营业税

　　增值额=A-B

　　增值率=A-B/B

　　当增值率>20％时，分别按4个等级征收30％~60％的土地增值税。

　　土地增值税的课税对象和范围

　　课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

　　征收清算范围:

　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售；

　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　3.直接转让土地使用权。

　　以上三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。

　　4.对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的需要进行结算；

　　5.对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；以及纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的需要清算。