五月底以来，记者陆续接到一些消费者的电话，他们反映目前市面上楼盘选择的余地不大，一些推出楼盘的发展商，推向市场的房子也相当有限，多的一百来套，少的只有几十套，还没让你来得及比较、选择，房子就卖完了。“我们怀疑有的发展商在捂盘惜售！”一位消费者向记者提出了他的质疑。

  一位业内人士向记者表示，因为房价到了一个高度，或者还有股市一度大热的因素，近一段时间来楼市疲乏，销售速度比较缓慢，加上供应量比去年同期有所增加，消费者选择的余地还是比较大的，因此，应该不会出现捂盘惜售的现象，“没有发展商敢冒这种风险，其实有些发展商在促销方面也是不遗余力的。”该人士向记者表示。

    那么，究竟是消费者感觉上的偏差，还是发展商手段高明？记者进行了一番走访。

    卖楼就像“挤牙膏”

    什么是“捂盘惜售”？“比如同一栋房子里面，有的单元拿出来卖，但有的单元却没拿出来，这是最明显的捂盘惜售了。还有一种比较明显的情况是，预售证上明明写的是多少多少栋，有多少套房子出售，但实际出售的却并没有那么多。再比如一种情况，东城某个小户型楼盘的跳层出售。所谓跳层出售就是先卖第二四六八层或者一三五七层等等，隔层的放到第二批推货的时候再卖，这也是一种惜售。”一位不愿具名的业内人士向记者透露。

    “有的发展商卖楼就像是挤牙膏，十天半月挤一点，过段时间再挤一点，其实无非就是让人看到供不应求的假象。”一位消费者对记者说。2005年下半年，南城某楼盘就是这样“挤牙膏”，“挤”一次房价就上涨几百元，有业内人士粗略计算，半年时间，该楼盘价格涨了两千元左右。

    国家和本地政府相关政策都明文规定，楼盘建到总层数的70%以上才能拿预售证，拿到预售证10天之后必须销售。在国家新政出台之前，发展商对拿预售证是很积极的。而现在，一些发展商对预售证却并不那么“亲热”了，房子建好了，或者可以领取预售证了，却并不急于拿预售证，就是拿到预售证，也要拖上一段时间才开盘。今年4月底开盘的城区某小户型楼盘即为典型的一例。该楼盘早已获得预售资格，却一再推迟产品上市时间，若不是一些已经在该楼盘“认筹” 的消费者质疑声浪渐高，开盘时间可能还会拖延。

    东城某豪宅楼盘早已封顶，却未闻其面市消息，业内业外都在关注。发展商内部人士私下透露，并非不想去拿预售证，而是有些手续尚未完全履行，还拿不到预售证，但估计在8月份左右应该可以上市。

    一些业内人士认为，“捂盘”现象在东莞可能存在，但并不普遍，而要强制发展商在什么时候必须卖楼也不太现实。而有的消费者认为，发展商捂盘无非是想卖个好价钱，但是房价不会无止境地往上涨，发展商应当遵守国家政策，不要打“擦边球”规避政策。

    分批推货为惜售火上添柴

    记者日前来到南城东片区某大型楼盘售楼部，还不到十点钟，已经有七八位消费者前来看楼。据销售人员介绍，该楼盘将在周末推出某栋楼的另一部分，六十来套。记者从东莞市房管局网站上看到，这栋楼共一百四十多套，前期已经推出八十套左右。也就是说，周末将推出的六十来套是这栋楼的剩余部分。

    一栋楼，总共就一百来套，还要分成两批推向市场，令人不能不生出“惜售”的嫌疑。

    不过，该楼盘的销售人员却并不认同“捂盘惜售”，“我们的楼盘一直都在卖，不能说是在捂盘，至于推货量，那是要看市场情况而定，也不能说我们惜售。”这位销售人员向记者表示。

    实际上楼盘分期、分批推向市场，这在东莞司空见惯，在发展商和一些消费者看来都是再正常不过的事情，至少国家没有禁止。中型规模楼盘分个一期、二期来卖，大型一点的楼盘分个三期、四期来卖，一期楼盘当中再来分批次卖。

    “新货出来了，首批先出少量的试试市场，看着市场接受度高了，接着来第二批就涨了几百元/平方米。”一位从深圳来莞的行内策划人士告诉记者，南城南片区某楼盘，去年11月份左右开盘，至今大半年时间将过，还在卖第一期的楼盘，而这其中又分几批卖，房价从开盘时的六千多卖到现在的七八千元，有的房子甚至要上九千元。抛开其产品具有一定吸引力的因素，分批出售着实也“功劳”不小。“本来一期开发有1000多套，但一批只推个100来套，一期货可以分成10批来推。就算是分批拿预售证，这样的节奏也似乎太慢了。更何况还有些发展商是将已经拿到预售证的单位还要再次分批推。”该人士告诉记者，出现这样的情况其实也有政府管理上的缺位。和东莞紧邻的深圳，有明文规定，拿到预售证的单位必须同批推出，拿到多少套的预售证，就必须推出多少货，这也是防止发展商用分批推货来推高房价。但东莞并没有这一类的规定，不仅如此，政府也无法要求发展商在建设到什么程度必须拿预售证，这都给发展商留下了空间。而分批推货就像是给惜售的火加了一把柴，愈演愈烈。

  捂盘惜售对消费者不公平

    因为去年9月有政府今后五年的住房建设规划出台，规划2006及2007年度有大量商品住宅开发、供应市场，加之去年新政关于“90/70”的“6·1”大限使得一批项目修改规划而延迟开发，所以今年以来，不光是业内人士，还有很多消费者大都认为，今年下半年楼盘供应量将会有很大的增加，由此竞争加剧，房价会进一步平稳。不过，有的业内人士已经对先前的这种观点有所动摇。

    “一些发展商在有意无意地把开发时间、销售时间往后拖，有的项目甚至准备拖到明年上半年，他们这样做或者是想避开竞争，或者是想等房价走得再高一点。延迟开发，大不了交一笔土地闲置费，但是那时房价又走高了，上缴土地闲置费的钱赚得回来的。”一位业内人士分析说。他认为，这或许就是眼下捂盘惜售现象的背景所在。

    “只要发展商预期房价还要上涨，在这个前提下，那么就算眼下市场疲软，他也会控制总货量，分批出货，市场好了，房价走到一个新高度，他还是要分批出货，让房价再往上走，发展商他是要追逐利润最大化的。”对楼市颇有分析的市民刘先生如此认为。

    刘先生分析说，今年以来，从主城区楼市产品来看，还是在往上走，高档洋房多，找不到多少普通住宅，中小户型也并非像人们想象的那样，一下子冒出来很多。有的小户型楼盘产品本身就有不少硬伤，也很难吸引到买家，所以，就算楼盘供应量比去年同期要多，但是这些高档洋房价钱不便宜，买房自己住的消费者的选择余地自然显得小了，那么退而求其次，买不起大户型，就买小户型，所以有的小区楼盘的中小户型，比如七八十平方米两房的房子很抢手，甚至会出现好几个客户抢一套小户型的现象。

    记者走访了一些发展商，他们既不认为有惜售情况出现，也不认同惜售涨价的说法。只不过，目前并没有一个可以见证市场好坏的权威数据，更没有判定是否惜售的量化标准，消费者更无从判断发展商的捂盘惜售是“善意”还是“恶意”。在有的发展商看来，“捂盘惜售”是个多余的字眼，是对发展商销售策略、楼盘销售进度控制的另类解读，而有的消费者看来，“捂盘惜售”是人为抬升房价的一种手段，是对消费者的伤害，也是违背国家和地方政府相关政策的。

    “捂盘惜售不能说就是对消费者的伤害，但至少对消费者不公平。”一位业内人士如是说.