常平: 经济放缓 楼市一枝独秀有困难

2011年10月20日

  常平受惠于铁路优势,楼市起步早,小开发商众多,楼盘遍地开花,二手市场活跃,一二手房价均较低。目前,常平一手住宅均价大约6700元/平方米。部分楼盘飙升到7500元/平方米甚至8300元/平方米,不过,万科却不认为这是理性价格,上周推出数十套“5字头”的带装修洋房,带动价格回归正常水平。由于特殊的市场格局,以及经济发展放缓,业界认为,轨道交通对常平楼市的提升作用不大。

  【现状】曾因铁路受惠,楼盘众多

  到常平逛逛,可以发现众多的高楼大厦。作为东莞先发的镇区,常平拥有众多的辉煌,这些高楼大厦便是注脚,而这正是受惠于铁路的馈赠。

  常平楼市1992年起步,是东莞最早开发商品房的镇街之一,迄今为止已经开发了八九十个项目,在1990年代的东莞楼市“港元战国时代”十分辉煌,有众多香港人投资置业。目前,常平在售楼盘多达13个,至少还有7个项目待开发销售。

  常平这种楼市的盛况,在镇区中是不多见的,而其原因就在于火车站。常平坐拥两个火车站,商贸业较为发达,带动了房地产业的繁荣。尤其是1994年常平铁路口岸正式开通,香港人可以直接从常平查证出入境,常平房地产借此在1994-1995年间上演了一场“狂飙突进”运动。

  10年前,常平新建商品住宅的单价已经达到了每平方米三四千元。不过,令市民开心的是,10年过去了,常平楼价目前均价也只攀升到6731元/平方米(合富辉煌东莞市场研究部统计的前三季度数据),另外还有众多两三千元单价的二手房可以选择。

  这种稳健的价格步伐,从楼市内部看,与常平“满天星星”的开发结构、一二手市场格局有关系;从外部环境看,跟常平的经济实力有关系。

  常平大大小小开发商有数十个,大部分都是小开发商,他们开发了为数众多的项目,市场供应量大,竞争很激烈,开发水平也较低,出货速度缓慢,所以价格自然不能卖太高。目前,大约7成的在售楼盘洋房价格在5000多元/平方米。同时,二手市场交投活跃,由于大多是早期外销楼盘,价格不高,分流了一手的客户,拉住了一手市场的价格。

  楼市的所有状态均可归根结底于常平目前的经济实力。1990年代,因为有铁路优势,常平、樟木头等东部镇区受到香港人的青睐,发展迅速,楼市火爆。但是随着城市建设重心西移,城区昂首、西部雄起,常平发展势头被盖过,并且没有抓住稍纵即逝的机遇打造强有力的产业。近些年,常平、樟木头等东部镇区发展逐渐放缓,消费能力增长也缺乏动力,所以楼市发展步伐较慢。

  【动态】万科带头卖“5字头”洋房

  尽管还有一半的项目还是保持5000多元/平方米的单价,但是卓越·蔚蓝城邦、东田丽园等高素质楼盘已经卖到了7500元/平方米。近两年,这两个项目每年上涨大约1000元/平方米。天御是一个外销比例较高的项目,它的洋房甚至卖到8300元/平方米。趁着东莞楼市大环境的火爆,常平部分楼盘房价也驶入快车道。

  不过,上周五,万科却发短信广告称,常平万科城“大栖地”组团带装修洋房5600元/平方米起。据售楼员称,“大栖地”组团在上周六加推新品,其中100套进行“9折秒杀”,只要在上周五之前到场办相关手续,便可以享受折扣优惠。这100套大小88—133平方米,折后单价在5600—6900元/平方米,而且数十套单价只有5000多元。万科城在常平桥沥村,位于常平和黄江交界处,在大马路“常黄路”边上,到两个镇的中心区均不远。以“5字头”的价格可以买到万科的带装修房,这批房子受到热捧。

  尽管对比去年洋房的价格,这批洋房没有降价。但是对比市场上其他的几个素质较高的楼盘,万科城的价格实在很低了。

  东莞万科新闻发言人高骏说,万科只是根据市场来制定价格。车德锐说,常平市场相对饱和,万科的价格的确随行就市,因为常平市场能够被广为接受的毛坯洋房的价格在5500元/平方米以内。

  【前景】轨道交通或难撬动楼市

  常平目前有两个火车站,一个是广深线火车站,有和谐号动车组和广九直通车停靠,还有一个便是东莞火车东站,是广梅汕铁路、京九铁路的停靠站。目前,规划莞惠城轨、市域轻轨R3与京九铁路交汇的站点便是东莞火车东站。该火车站在常平镇西部,距离常平镇中心区较远,目前,该片区配套不够完善,商业氛围差。那么这个轨道交通枢纽能否带动楼市发展呢?

  车德锐说,常平经济发展放缓,楼市内源性增长动力不足,常平楼市后期发展压力较大。目前,很多新增地块在偏远地方,相关配套难以完善起来,市场消化力相对不足,相比镇中心区的二手房,这些新房吸引力不足。不过,常平距离深圳不远,如果能够把交通控制在40分钟之内,这样的地块可以打深圳牌。

  欧梓彦说,从莞惠城轨、R3线走向来看,更多是常平辐射周边镇区及惠州地区,想以此推动自身楼市发展,作用可能不会那么明显。

  不过,卓越地产营销总监李向阳则有不同意见,他说这几年,房价一升再升,开发利润在不断扩大,常平的投资环境还是不错,他们公司还在桥头镇拿了一块地,因为这块地能够受到常平的辐射。

  此外,车德锐,因为常平二手房均价较低,在常平买房投资应该谨慎,不过,在常平居住,因为买房、租房成本低,商业配套也很完善,还是不错的选择。

  ■链接

  常平位于东莞东部,面积108平方公里,去年GDP 169亿元,据第六次人口普查,常住人口38.6万人,商贸业发达,工业基础不够扎实,综合实力在全市排名第十。京九铁路、莞惠城轨、市域轻轨R3线交汇在东莞火车东站,另外还有广深和谐号动车组经过常平另外一火车站。

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