税种介绍之土地增值税

服务类别:	税务申报
服务名称:	税种介绍之土地增值税
受理机构:	虎门地税分局
受理窗口:
协办机构:
服务描述:	土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额所征收的一种税。一、征税范围凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的，都应征收土地增值税。二、纳税人土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。三、计税依据土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额 = 转让房地产取得的收入总额－扣除项目金额（一）转让房地产取得的收入总额：包括货币收入、实物收入和其他收入等全部价款及有关的经济收益。（二）扣除项目金额：（1）取得土地使用权所支付的金额。是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（3）开发土地和新建房及配套设施的费用。是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期贷款利率计算的金额。其他房地开发费用，按本条（1）（2）（即取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（1）和（2）之和的10%以内计算扣除。（4）旧房及建筑物的评估价格。（5）与转让房地产有关的税金。（6）对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）（2）项计算的金额之和的20%加计扣除。四、税额计算 1、计算步骤：（1）计算增值额：增值额 = 转让房地产收入－扣除项目金额（2）计算增值额与扣除项目之比：增值额与扣除项目之比=增值额÷扣除项目金额（3）计算土地增值税的税额：土地增值税税额 = ∑增值额×适用税率（4）税率：土地增值税实行四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%。（5）土地增值税的速算公式 A、增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额 = 增值额×30% B、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额 = 增值额×40%－扣除项目金额×5% C、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额 = 增值额×50%－扣除项目金额×15% D、增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额 = 增值额×60%－扣除项目金额×35% 我市现行规定：对能不准确计算增值额的，税务机关或代征单位按照0.5%的征收率征收土地增值税； 2、计算示例：例：我市某房地产开发公司取得某块土地使用权支付的地价款为1000万元，建造普通标准住宅所需成本5000万元，整栋房子卖出共收入11000万元（营业税税率5%、城建税税率7%、教育费附加率4%），该房地产开发公司不能提供金融机构证明。则该房地产开发公司应纳的土地增值税是：（1）房地产开发费用：（1000万＋5000万元）×10%=600万元转让房地产的有关税金：11000万×5%×（1＋7%＋4%）=610.5万元加计扣除金额：（1000万＋5000万）×20%=1200万元（2）扣除项目总额：1000万＋5000万元＋600万＋610.5万＋1200万 =8410.5万元（3）转让房地产的增值额：11000万－8410.5万=2589.5万元（4）增值额与扣除项目金额的比率：2589.5万÷8410.5万×100%=31% （5）应纳土地增值税：2589.5万×30%=776.85万元五、征收管理（一）纳税地点：房地产所在地。（二）纳税期限：转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。（三）项目登记：取得房地产项目后30天内，纳税人应到主管税务机关进行项目登记。登记的内容包括项目的名称、地点、规模、期限等。六、土地增值税超率累进税率表（见“纳税指南”中“查询税率”）
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